[주택과 세금] 자금출처 조사 때 명확한 확인 안 되면 증여세 과세 (2024)

제1편 주택의 취득과 관련된 세금

제1장 주택에 대한 취득세

Ⅱ. 주택취득자금에 대한 확인

1 부동산 거래신고와 자금조달 계획서 제출
(3) 과태료(부동산거래신고령§20)
부동산 거래를 지연신고하거나 미신고한 경우 거래가격과 지연기간에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과되며, 실제 거래가격을 거짓으로 신고하였을 경우 거짓신고 금액에 따라 일정률의 과태료가 부과된다.

나. 주택취득자금 조달 및 입주계획서(부동산거래신고령§3①)

법인 외의 자가 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 내 주택을 매수하거나 비 규제지역 내 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수한 경우 및 법인(지역·금액 무관)이 주택을 매수한 경우 매수인은 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식을 기재한 주택취득자금 조달 및 입주계획서 [참고1-3](이하 자금조달계획서)를 부동산거래계약 신고서와 함께 제출해야 한다.
그리고, 투기과열지구 내 주택을 매수한 경우에는 매수자가 자금조달계획서에 실제 기재한 자금에 대한 증빙서류도 첨부해야 한다.

자금조달계획서 또는 증빙자료를 제출하지 아니할 경우 500만원 이하의 과태료가 부과되며 실거래 신고필증 미발급으로 인해 소유권이전 등기가 불가하게 된다.

다. 신고 내용 검증 및 조사
(1) 신고 내용의 검증(부동산거래신고법§5, §6①)
부동산 거래 신고를 받은 신고관청은 신고 내역에 대해 적정성 여부를 검증한다. 만약, 신고 내용에 누락이 있거나 정확하지 않다고 판단하는 경우에는 신고인에게 내용을 보완하게 하거냐 관련자료의 제출을 요구할 수 있다.

(2) 신고 내용의 조사 및 과세관청 통보(부동산거래신고법 §6)
신고내용 조사결과 그 내용이 실제 거래내역과 다른 경우 그 위반행위에 따라 과태료 부과 등 필요한 조치를 취하며, 「주택법」, 「공인중개사법」, 「상속세 및 증여세법」 등 수사기관에 고발하거나 관계행정기관에 통보하는 등 필요한 조치를 할 수 있다.
이 중 자금조달계획서 및 증빙자료 확인 결과 자금출처가 부족하거나 증여가 의심되는 경우 해당 거래내역과 확인내역을 탈세의심자료로 국세청에 통보하며 국세청에서는 통보자료를 바탕으로 증여 여부 등을 검증한다.

2 주택 취득자금에 대한 자금즐저조사
“자금출처조사’’란 재산 취득(해외유출 포함), 재무의 상환 등에 소요된 자금과 이와유사한 자금의 원천이 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 본인의 자금능력에 의한 것이라고 인정하기 어려운 경우, 그 자금의 출처를 밝혀 증여세 등의 탈루여부를 확인하기 위해 실시하는 세무조사를 말한다. 자금출처조사의 대표적인 예가 주택취득자금에 대한 조사이다.

국세청은 부동산 취득 등기자료와 국토교통부 등으로부터 수보한 탈세의심 자료를 국세청이 보유하고 있는 소득·재산자료와 연계분석하여 본인의 지금으로 취득한 것으로 보기 어려운 자에 대해 자금출처조사를 실시한다.
자금출처 조사 시 자금출처가 명확하게 확인되지 않으면 그 자금을 다른 사람으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한다.

자금출처로 인정할 수 있는 원천은 신고하였거나 과세받은 소득금액, 신고하였거나 과세받은 상속 또는 증여받은 재산의 가액, 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나부채를 부담하고 받은 금전으로 해당 재산의 취득에 직접 사용한 금액이어야 한다.

제2편 주택의 보유와 관련된 세금

1. 주택에 대한 재산세

1 재산세 과세대상과 납세자
주택을 보유하고 있다면 재산세를 내야 한다. 재산세는 가지고 있는 재산을 담세력으로 판단해 지방자치단체별로 과세하는 지방세이다. 재산세는 토지, 건축물 주택 등에 부과되는데, 이 중 주택에 대해 부과되는 재산세를 ‘주택재산세’라고 한다.

가. 주택의 종류와 범위(지방법 §104)
(1) 주택의 정의와 종류
‘주택’이라 함은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말한다.
주택의 유형은 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 공동주택이라 함은 아파트나 연립주택, 다세대주택이 해당되며, 여러 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다. 그 외에는 단독주택(단독주택, 다가구주택, 다중주택)이다.

(2) 다가구주택의 과세
「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 1가구가 독립해 구분사용할 수 있도록 분리된 부분을 1구의 주택으로 본다. 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 구분되고 공시가격은 주택 전체를 기준으로 산정된다. 이 경우 재산세는 각 가구별로 안분하여 과세표준과 세율을 적용한다.

(3) 겸용주택의 과세
하나의 건축물이 주거와 주거 외의 용도에 겸용되는 경우에는 주거용에 사용되고 있는 부분만을 주택으로 보며 부속토지는 주거와 주거 외의 용도에 사용되고 있는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 주택 외 건물의 부속토지로 구분한다.

(4) 무허가주택의 과세 무허가 건축물은 주거용으로 사용하여도 무허가 면적이 전체의 50%를 초과하는 경우, 건축물은 주택으로 보지 않고 부속토지는 종합합산과세한다. 다만, ’21년에 주택으로 재산세가 부과된 무허가 건축물은 계속하여 주거용으로 사용하는 경우에 한하여 주택으로 부과한다.

<사례>
주거용 오피스텔에 대한 과세요령(지방세운영과-2241, ’10.5.28.)
•(과세원칙) 일반적으로 건축물로 과세하나 현황과세의 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우에 한해 주택으로 과세함.
•(주거용도 판단기준) 주거사실을 증명할 수 있는 자료(주민등록, 사업자등록, 취학여부, 수도·전기·가스사용 현황 등)
※재산세 현황의 변동신고를 통해 주택 재산세 분류를 신청(지방법§120①)
•(과세표준 적용방법) 건물과 부속토지를 각각 구분하여 산출한 시가표준액의 합을 ‘준주택의 시가표준액으로 적용해 건물과 토지의 시가표준액 합계에 주택공정시장가액비율을 곱하여 과세표준 산출

<Q&A>
주택은 없고 주택이 소재한 곳의 토지만 가지고 있는 경우에도 주택 재산세를 내야 하나?
그렇다. 「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의하여 세대 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 지어진 건축물과 그 부속토지까지를 주택의 범위에 포함하고 있다.

<Q&A>
등기가 되지 않은 무허가 건물을 갖고 있는데 재산세를 내야 하나?
재산세는 사실현황에 따라 과세하기 때문에 공부에 등재가 되어있지 않아도 재산세가 부과된다.

<사례>
생활숙박시설을 주택으로 사용하는 경우 재산세 적용세율(대법원 2019두56357, 2020.2.13.)
지방세법 및 건축법 관련 규정을 종합하면, 건축법상 숙박시설은 건축물로 재산세를 부 과하도록 하고 있고, 그 숙박시설은 건축법 시행령 [별표1]에서 세분하고 있음. 그런데 이 사건 건물은 수개의 개별 호실로 나누어져 취사시설, 세탁시설, 가구 등이 이미 설치 되어 있고, 건축법 시행령 [별표1]에서 정의하는 생활숙박시설의 요건을 갖추고 있고 건물의 등기부 및 건축물대장상 용도가 생활숙박시설 또는 숙박시설로 되어 있는 것과 도 일치함. 따라서 지방세법 제111조 제1항 제2호 다목의 ‘그 밖의 건축물’로 보고 재 산세를 부과한 처분은 적법하다.

<Q&A>
오피스텔을 주거용도로 사용하는데, 주택으로 재산세가 과세되나?
일반적으로 오피스텔은 건축물로 과세되지만 현황과세의 원칙에 따라 주거용으로 사용 하는 경우에 납세자의 신청에 한해 주택으로 과세하고 있다.
관할지방자치단체에 주거사실 을 증명할 수 있는 자료 주민등록, 사업자등록, 취학여부, 수도·전기·가스사용 현황 등 와 함께 재산세 변동신고를 접수해 주택 재산세 분류를 신청할 수 있다.

나. 재산세 과세기준일과 납세의무자
(1) 주택 재산세의 과세기준일(지방세법 §114)
주택 재산세는 주택보유 기간과 관계없이 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 있으면 부과된다. 주택의 소유 여부는 취득시기 판단에 좌우되며, 취득의 시기인 잔금지급일, 등기접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 소유자를 판단한다.

<사례>
재산세 과세기준일 관련 헌재 판례(2006헌바111, 2008.9.25.)
이 사건 법률조항은 조세행정의 효율성을 높이고 조세징수 비용을 줄이기 위해 매년 1회 일정한 시점에 과세대상 재산을 사실상 소유하는 자를 재산세 납세의무자로 정한 것이고, 재산세의 본질상 과세대상 재산의 수익 여부나 보유기간의 장단은 따질 필요가 없는 것이므로 이 사건 법률조항이 재산의 수익 여부나 보유기간의 장단을 고려하지 아니한 채 재산세 납세의무자를 정하였다고 하여 불합리함이라 볼 수 없다.

따라서 이 사건 법률조항이 헌법이 부여한 조세입법권을 잘못 행사했다거나 재산권을 침해하는 입법이라고 보기 어렵다.

이 사건 법률조항에 의하여 과세기준일 현재 과세대상 재산의 보유기간이 1년 미만인 경우에도 1년분 재산세액을 전부 부담해야 하는 재산상의 불이 익을 받게 된다고도 볼 수 있지만, 이는 재산 보유세의 본질상 합당한 것이라고 볼 수 있고, 재산세의 부담과 관련된 전후 소유자의 이해관계는 과세대상 재산의 거래과정에 서 조정될 수 있는 것이므로, 이 사건 법률조항의 헌법적합성을 허무는 사유로 삼기 어렵다.

(2) 재산세 납세의무자(지방법§107)
과세기준일 매년 6월 1일 현재 주택을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대해서는 각각 그 소유자에게 납세의무를 부과한다.
한편, 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 않아 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 주택의 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

<사례>
소유권이전 소송으로 인한 원상회복결정에 따른 재산세 납세의무자(대법원 98두11458, 2000.1.28., 2010두24258, 2011.2.24.)
소유권이전 소송에 따른 원상회복결정은 소송당사자간에만 그 효력이 발생할 뿐이지 직 접권리를 취득하는 것이 아니므로 원상회복을 구하는 판결을 받아 그 등기 명의가 원상 회복되었다 하더라도 소유권이전등기 확정판결 이전 사실상 납세의무자에게 부과된 납 세의무에는 영향을 미칠 수 없음.

다만, 과세기준일 현재 사실상의 소유자를 확인할 수가 없는 다음의 경우에는 일정요건을 갖춘 자를 납세의무자로 의제한다.

❶ 공부상의 소유자
공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 납세의무자로 본다.

❷ 상속재산에 대한 주된 상속자
상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 행정안전부령이 정하는 주된 상속자를 납세의무자로 본다.

주된 상속자란 「민법」 상 상속지분이 가장 높은 사람으로 하되, 상속지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그 중 나이가 가장 많은 사람

<Q&A>
상속받은 주택에 대해 아직 상속등기를 완료하지 못했는데, 누구 앞으로 재산세가 부과되나?
상속재산에 대해 피상속인 사망자 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 ‘주된 상속자’에게 재산세가 부과된다. ‘주된 상속자’는 상속자들간 지분이 가장 높은 사람을 말하며, 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우 그 중 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 되며, 재산세 납세의무자에 해당된다.

❸ 미신고 종중재산의 경우 공부상 소유자 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중 소유임을 신고하지 아니한 때에는 공부상의 소유자를 납세의무자로 본다.

❹ 신탁재산의 위탁자 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다. 2021.1.1. 지방세법 개정으로 신탁재산의 납세의무자가 수탁자에서 위탁자로 변경됐다.
❺ 파산재단의 공부상 소유자 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우에는 공부상 소유자를 납세의무자로 한다.

2 재산세 과세표준과 세액의 계산
가. 재산세 과세표준(지방법§110)
주택 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 계산한다.
당해 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 매년 4월 30일까지 공시되는 가액이며, 단독주택은 개별주택가격이, 공동주택은 공동 주택가격이 공시된다.
공시된 가액이 없는 경우 지방자치단체장이 산정한 가액을 활용한다. 공정시장가액비율은 지방세법이 정하는 범위 내에서 탄력적으로 적용되는 비율로서 기본적으로 주택 재산세의 공정시장가액비율은 60%으로 적용하나, 1세대 1주택자에 대하여는 연도별로 45% 등 예외적으로 적용한다.

■ 주택 재산세 과세표준 = 주택 시가표준액¹⁾ × 공정시장가액비율(60%)²⁾
1) 주택 시가표준액:「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액
2) 주택 재산세 공정시장가액비율:100분의 60*
*’22년 1세대 1주택자 공정시장가액비율 45% 적용 ’23년 1세대 1주택자 공정시장가액비율 45% 이하 적용 공시가격 3억 이하 43%, 3억초과 6억이하 44%, 6억 초과 45%

<Q&A>
주택가격이 공시되지 않은 주택에 대해서는 재산세를 어떻게 산정하나?
개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지방자치단체의 장이 주택가격비준표를 사용 하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려해 산정한 가액으로 적용한다.

나. 재산세 세율)지방법§111, §111의2)
1주택의 재산세 세율 주택에 대한 재산세 세율은 4단계 누진세율 0.1%~0.4% 을 적용한다. 한편, 2021년 1세대 1주택자에 대한 세율 특례를 신설하였다.
1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택을 대상으로 한다. 적용세율은 현행 과세표준 구간별 재산세 표준세율을 0.05%p 인하하였다.
당초 2023년까지 3년간 한시적으로 적용하였으나, 서민 주거안정 지원 필요성 등을 고려하여 ’26년까지 3년간 추가 연장하였다.

<Q&A>
1세대 1주택 특례세율을 적용받기 위해 주택수 제외 신청은 어떻게 하나?
1세대가 2이상의 주택을 소유하고 있음에도 불구하고 특례세율을 적용받기 위해서는 그 세대원 중 1인이 주택수 산정 제외 신청서와 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 주택수 산정에서 제외되는 주택의 소재지 지방자치단체의 장에게 과세기준일 6.1.로부터 15일 이내에 신고하면 된다.

(2) 탄력세율
지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 세율을 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다. 다만, 가감 조정한 세율은 당해 연도에 한하여 적용한다.

다. 재산세 계산방법 주택 재산세는 시가표준액과 공정시장가액비율을 곱한 ‘과세표준’에 다시 세율을 곱하여 세액을 산출한다.

<과세표준 산출방식>
① 해당연도 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
② 과세표준 상한액 = 직전연도 과세표준 상당액 + (해당연도 과세표준 × 과표상한율*)
*소비자물가지수, 주택가격변동률 등을 고려해 0~5% 범위 내 설정 ⇒ ①·② 중 작은 값

산출된 재산세액이 전년도 재산세액 대비 일정비율을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 하는 세부담상한을 적용하며, ‘세부담상한제도’는 공시가격이 상승하여 재산세 산출세액이 급증한 경우에도, 직전연도 납부한 세액의 일정비율 세부담상한비율 을 초과하여 과세하지 아니함으로써 세부담 급증에서 오는 부담을 완화하기 위한 제도이다.

’24년부터는 공시가격 급등시 세부담을 안정적으로 관리하기 위한 ‘과표상한제도’ 시행에 따라, 과세표준이 매년 설정된 ‘과세표준상한액’보다 크지 않도록 운영하며, 아래의 산출세액 중 비교해 적은 세액이 최종 납부할 세액이 되며, ‘세부담상한제도’ 는 ’29년 폐지된다.

<Q&A>
주택을 2인 이상 공동소유하면 재산세 관련 혜택이 있나?
주택 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산하여 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일하다.

<Q&A>
직전연도 대비 주택 공시가격이 하락한 경우에도 재산세가 인상될 수 있나?
인상될 수 있다. 재산세는 ‘세부담상한제’에 따라 공시가격을 기준으로 계산된 산출세액이 직전연도에 납부한 세액에 세부담상한비율을 적용한 세액보다 여전히 큰 경우라면, 세부담상한비율을 적용한 세액이 과세되기 때문이다.

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